Правовое положение поднанимателей и временных жильцов (поднайм)

= наниматель вправе передать используемое им жилое помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним письменно договор поднайма на определенный срок

юр природа: реальный + двусторонний + возмездный + срочный

Отличие от договора социального найма жилья: предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде последнего – все помещение.

К существенным условиям договора относятся также: плата + размер внесения + порядок + сроки + условия + срок проживания (не указан? -> на год)

срок: не больше 1 года

условия и предпосылки:

- письменное согласие наймодателя, а также совместно проживающих с нанимателем членов его семьи

- достаточность общей площади жилого помещения для того, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось НЕ менее учетной нормы (в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления)

- отсутствие среди проживающих и вселяемых лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний

если прекращается право нанимателя -> прекращается и право поднайма

*со временными жильцами аналогично, как и с поднаймом

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

= вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное другому нанимателю по договору социального найма

цель: изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи:

- приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц,

- изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, и т.д.

Обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма осуществляется на основании их соглашения – договора, в соответствии с которым наниматель с письменного согласия наймодателя, а также членов своей семьи (включая временно отсутствующих) обязуется

=> передаем и жилье, и права с обязанностями!

условия: согласия, соблюдение учетных норм

Обмен жилыми помещениями между их нанимателями НЕ допускается, если:

• к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

• обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания либо жилой дом, в котором оно находится, подлежит сносу или капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой находящихся в нем жилых помещений;

• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания.

Прекращение обязательств из договора социального найма

*по гл. 26 ГК общие основания прекращения обязательств НЕ применимы к прекращению обязательств из договора найма жилых помещений (п. 35 Постановления Пленума ВС РФ N 14)

односторонняя воля нанимателя

- с письменного согласия проживающих с ним членов семьи

- в любое время!

- односторонняя сделка, не требующей согласия наймодателя

- предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанностей (по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.д.)

соглашение сторон

по иску наймодателя

- только в судебном порядке в качестве последствия нарушения нанимателем / его семьи его условий

- влечет за собой выселение (принудительное освобождение) -> применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма

по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников

- утрата (разрушение) жилого помещения – предмета найма, которая может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого или аварийного жилого дома

- смерть одиноко проживавшего нанимателя

принципы в основе регулирования расторжения договора социального найма:

1) принцип устойчивости права пользования жилым помещением

- никто не может быть произвольно лишен своего жилища и выселен из него иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренными законом, который устанавливает исчерпывающий перечень оснований выселения, НЕ подлежащий расширению никакими подзаконными актами

2) судебный порядок рассмотрения споров о расторжении

- в силу которого принудительное выселение граждан производится только судом

3) выселение нанимателя и членов его семьи

- по общему правилу допускается лишь при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма

- возможные причины выселения: подлежит сносу, больше не пригодно, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция -> привели к существенному уменьшению или увеличению нормы, изъятие для гос нужд

Выселение БЕЗ предоставления другого жилого помещения

= применяется, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи

- используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для проживания (например, под склад, притон и т.д.)

- систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например, постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим поведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание с ними в одном жилом помещении

- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе своевременно не производят его текущий ремонт, осуществляют самовольное переустройство или перепланировку жилья и т.д.)

- в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным

НО надо доказать, что нарушения были систематическими + виновными!

*полученное по соц найму жилье можно приватизировать

- ордер

Указанный документ до 01.03.2005 являлся единственным основанием для вселения в предоставленное гражданину жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда, на основании которого с гражданином заключался договор найма. В настоящее время ордер на жилое помещение не выдается.

= в каких-то спец случаях остался

- теперь только ДОГОВОР!

а если развод?

- при собственности – выгоняем супруга, при соц найме – нет (и даже может начаться вертеп, ибо он приведет нового мужа/жену и детей) (ППВС №14 пункт 13: учитывать будем обстоятельства при решении о прекращении семейных отношений как критерия прекращения прав пользования, н, факт ведения общего хозяйства еще не свидетельствует о таком)